¿Cómo establecer correctamente el precio de mi inmueble?
El precio correcto de un inmueble se debe de establecer en base a varios factores:
- La ubicación en la que el inmueble está establecido.
- Superficie: metros cuadrados de terreno y metros cuadrados de construcción.
- El entorno: influencia en la plusvalía de la colonia o del fraccionamiento para determinar correctamente el precio.
- La construcción y las instalaciones especiales con que cuenta la propiedad.1-LA UBICACIÓN: La ubicación el factor más importante para determinar el costo de un bien inmueble. El costo del metro cuadrado de terreno, como el costo del metro cuadrado de construcción dependen de la ubicación en la que se encuentre; también influencia en el precio la densidad de la población, la demanda de la zona y el crecimiento de la población en esa zona.2-LA SUPERFICIE: Básicamente son dos factores: el área cubierta de la propiedad y el área descubierta (jardín, patios, estacionamiento, etc.) que determinan este factor.
3-EL ENTORNO: Todos los servicios que hay alrededor del bien , como son luz, drenaje, áreas verdes, etc.) son factor; así como centros comerciales, deportivos, escuelas, vías de acceso, avenidas, calle cerrada, etc.
4-LA CONSTRUCCIÓN E INSTALACIONES: Se debe de tomar en cuenta la antigüedad del inmueble, la calidad de los materiales y acabados con los que cuenta el inmueble. En algunos casos específicos puede influir factores como la iluminación, la vista que ofrece, distribución y funcionalidad, orientación,etc. Un factor que hay que considerar en la valuación es la antigüedad de las instalaciones: agua, luz, gas,etc. Para vender una casa en Inmobiliaria PM siempre recomendamos que se pinte la casa, se resanen paredes y puertas, para que ésta no pierda valor en el mercado .
Como puntos importantes dentro de una valuación es necesario tomar en cuenta si la propiedad se encuentra en un fraccionamiento, en condominio o en calle, y si el fraccionamiento tiene amenidades como alberca, salón de fiestas, etc.
Cómo puedes ver los factores que determinan el valor de tu bien son bastantes y aunque con la ayuda de Internet puedes tener un estimado si comparas en precios de propiedades cercanas a la tuya, las características particulares de tu inmueble pueden generar un resultado completamente diferente.
Por todo lo anterior, si deseas saber con exactitud el costo de tu propiedad, es recomendable que te acerques a una inmobiliaria profesional. En Inmobiliaria PM te podemos recomendar con valuadores profesionales que te pueden apoyar para hacer una apreciación de valor o un avalúo.
Queremos transmitir la importancia de salir a la venta a un precio de acuerdo al mercado para no perder oportunidades de lograr el cliente adecuado.
¿Cuál es la diferencia entre un broker y un agente inmobiliario?
DIFERENCIAS FUNDAMENTALES:
Datos que debes de saber para vender tu propiedad.
Tiempo aproximado de venta
Es imposible saber cuando se va a vender una propiedad. No sería ético decirle a un cliente un tiempo aproximado, ya que , como se menciona en otra pregunta en la sección correspondiente depende de muchos factores. Sería fabuloso que al poco tiempo de publicarla se tuvieran varios interesados para realizar una oferta. De acuerdo a estadísticas proporcionadas por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) vender un inmueble se lleva un tiempo promedio de 6 meses a 2 años.
Evaluación de gastos
Para obtener mejores resultados, es importante tomar en cuenta ciertos gastos (inversión) que el cliente debe realizar al momento en que desea vender una propiedad.
Te presentamos ciertos gastos que son necesarios al momento de poner en venta tu propiedad:
- Avalúo o apreciación de valor.
- Mantenimiento (pintura, resanes, carpintería, focos, etc.)
- Gastos notariales.
- Impuestos por la venta de la propiedad.
- Comisión para la Agencia Inmobiliaria.
- Documentación en orden: escrituración, certificado de libertad de gravamen, impuesto predial, entre otros.
- Mudanza y adecuaciones que el nuevo propietario le quiera hacer a la propiedad.
El precio de venta
Como lo hemos descrito en otro artículo de esta sección, casi todas la viviendas tienen un precio de mercado, que muchas veces se establece mal por que el propietario le pone un “costo sentimental”. Es muy importante salir a un precio de mercado, para no desperdiciar clientes en el intento.
Pasos para vender.
Es momento de poner en marcha los consejos que hemos establecido en otro artículo de esta sección para vender tu propiedad.
Documentación en orden
Como primer paso es necesario verificar que el vendedor tenga toda documentación legal de su vivienda organizada y actualizada. Generalmente los propietarios no cuentan con toda la documentación en orden o actualizada para vender su propiedad. En Inmobiliaria PM asesoramos a nuestros clientes para que tengan listos los siguientes documentos:
Escritura pública
La escritura pública comprueba legalmente quién es el dueño de la propiedad a vender y la Notaría la requiere con el sello del Registro Público de la Propiedad para realizar el contrato de compraventa con el comprador. La escritura se obtiene cuando se adquiere la vivienda y debe de estar libre de cualquier gravamen. En Inmobiliaria PM evaluamos toda la documentación para ya que se realiza el contrato promesa de compra venta entre las parte se le facilite toda la documentación en regla a la Notaría, para que el notario legitime la transacción.
Avalúo bancario
Este es un requisito que se considera indispensable cuando la compra se realiza con apoyo de un crédito hipotecario. El avalúo es importante para el comprador y para el banco, ya que por medio de éste, se determina si el monto de la propiedad corresponde al crédito solicitado; además de la demostración de ingresos suficientes para hacer frente al pago del crédito.
Documentación conyugal
Si la compra del inmueble se adquirió bajo el régimen de sociedad conyugal , al momento de vender es necesario la presencia de ambos cónyuges (ya que se considera que la pareja adquiere derechos y obligaciones en el proceso) para poder realizar la compra venta. Se debe de proporcionar identificación oficial de ambos y el acta de matrimonio actualizada. Si se compró la propiedad en venta bajo el re´gimen de separación de bienes, solo es necesario la presencia del comprador.
CERTIFICADOS NECESARIOS PARA VENDER:
Certificado de no adeudo de Impuesto predial
El impuesto predial es la contribución anual que cada propietario de un bien inmueble le tiene que hacer al estado. El monto depende del valor catastral del inmueble. No se puede vender una propiedad sino se encuentra al corriente del pago del predial y la Notaría generalmente solicita los últimos cinco años de predial.
Certificado de libertad de gravamen
El certificado de libertad de gravamen comprueba que la propiedad no presenta ningún “gravamen” o adeudo relacionado a créditos hipotecarios o problemas de embargo. Dicho certificado debe estar registrado en el Registro Público de Propiedad para ser validado.
Certificado de no adeudo de Agua
El certificado de no adeudo de agua es un documento que se requiere en la Notaría para poder hacer la compra venta. El vendedor tiene que entregar a la Notaría los últimos pagos de agua, generalmente se solicitan del último año.
Certificado de Clave y Valor Catastral y Mejoras
Es necesario para la realización de la compra venta obtener el Certificado de Clave y Valor Catastral, el cual obtiene la Notaría. El certificado de Clave, Valor Catastral y Mejoras son documentos que se emiten mediante el Sistema de Gestión Catastral o en Tesorería Municipal, en donde aparece la clave catastral, la superficie de terreno y de construcción en caso de tener y el valor catastral, también se hace constar que el predio no tiene adeudos y/o que ya realizó el pago por aportación de mejoras.
Cédula de Zonificación
Ambos documentos se obtienen por medio de la Notaría y son indispensables para la compra venta. La cédula de zonificación es el instrumento administrativo que precisa los usos de suelo, densidad, intensidades de aprovechamiento y ocupación, así como las restricciones federales, estatales y municipales de un predio.
Constancia de Número Oficial
La constancia de número oficial es el trámite mediante el cual la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda o la Delegación asigna un número oficial para cada predio que tenga frente a la vía pública. Este documento también es tramitado por la Notaría.
También es muy importante comprobar que no se tiene ningún adeudo en los servicios básicos como electricidad , gas y mantenimiento (en caso de que la propiedad se encuentre en un desarrollo habitacional o condominio). Se recomienda que tengan liquidados estos servicios de un año.
Todos los pagos de certificaciones le corresponden al Comprador.
Una vez organizada la documentación y con una oferta seria de venta, aceptada por el vendedor, Inmobiliaria PM realiza el contrato promesa de compra venta. A A la firma del contrato entre ambas partes, el comprador le entrega al vendedor un mínimo del 10% de enganche (el cual puede ser negociado). A continuación se envía toda la documentación a la Notaría para realizar la escritura y en el momento de la firma el comprador liquida el diferencial del monto establecido, ya sea con recursos propios, crédito bancario, recursos propios y crédito bancario o mediante un cofinavit y recursos propios (crédito bancario y crédito Infonavit).
Datos que debes saber para rentar tu propiedad
Tiempo aproximado de renta
Es imposible saber cuando se va a rentar una propiedad. No sería ético decirle a un cliente un tiempo aproximado, ya que , como se menciona en otra pregunta en la sección correspondiente depende de muchos factores. Sería fabuloso que al poco tiempo de publicarla se tuvieran varios interesados para realizar una oferta. De acuerdo a estadísticas proporcionadas por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) rentar un inmueble se lleva un tiempo promedio de 3 a 6 meses, ya que suele ser menor el monto de la inversión a una compra. Es muy importante que el precio de arrendamiento sea el correcto. (el establecimiento del precio correcto de arrendamiento lo hemos tratado en la sección de preguntas9
Evaluación de gastos
Para obtener mejores resultados, es importante tomar en cuenta ciertos gastos (inversión) que el arrendador debe realizar al momento en que desea rentar una propiedad.
Te presentamos ciertos gastos que son necesarios al momento de poner en arrendamiento tu propiedad:
- Mantenimiento (pintura, resanes, carpintería, focos, etc.)
- Comisión para la Agencia Inmobiliaria. Generalmente se maneja un mes de depósito para una casa o departamento habitación.
- Documentación en orden: pago de agua, gas y luz, así como el mantenimiento si la propiedad se encuentra en un condominio o fraccionamiento.
- Mudanza
El precio de renta
Como lo hemos descrito en otro artículo de esta sección, casi todas la viviendas tienen un precio de mercado, que muchas veces se establece mal por que el propietario le pone un “costo sentimental”. Es muy importante salir a un precio de mercado, para no desperdiciar clientes en el intento.
Pasos para rentar.
Es momento de poner en marcha los consejos que hemos establecido en otro artículo de esta sección para rentar tu propiedad.
Documentación en orden
Como primer paso es necesario verificar que el arrendador tenga toda documentación legal de su vivienda organizada y actualizada. Generalmente los propietarios no cuentan con toda la documentación en orden o actualizada para rentar su propiedad. En Inmobiliaria PM asesoramos a nuestros clientes para que tengan listos los siguientes documentos:
- Último pago de mantenimiento del condominio o fraccionamiento.
- Último pago de agua. Generalmente el pago es bimestral, en algunas ocasiones se puede negociar este pago dependiendo la fecha en que se realiza el contrato de arrendamiento y se toma posesión.
- Siendo gas natural es necesario presentar el último pago de gas.
- Último pago del recibo de luz. Generalmente el pago es bimestral, en algunas ocasiones se puede negociar este pago dependiendo la fecha en que se realiza el contrato de arrendamiento y se toma posesión.
Una vez organizada la documentación y con una oferta seria de renta, en Inmobiliaria PM realizamos el contrato de arrendamiento y el arrendatario le entrega al arrendador un mes de depósito por adelantado para firmar el contrato de arrendamiento. Al momento de la firma del contrato se paga el primer mes de renta por adelantado y se entrega en óptimas condiciones la propiedad. El depósito suele regresarse cuando, a la terminación del contrato de arrendamiento, el arrendatario entrega al arrendador la propiedad en la mismas condiciones en que se recibió o con las mejoras que se hayan realizado y que ya forman parte de la propiedad.
¿Por qué es importante asesorarse por una agencia inmobiliaria para la compra, venta o arrendamiento de tu propiedad?
EN INMOBILIARIA PM CREEMOS QUE EXISTEN SIETE RAZONES POR LAS CUÁLES ES NECESARIO CONTAR CON SERVICIOS PROFESIONALES PARA ADQUIRIR, VENDER O ARRENDAR UNA PROPIEDAD.
- Cuenta con conocimientos legales, financieros y de mercado inmobiliario.
- Cuenta con suficiente experiencia en el ramo inmobiliario.
- Te otorga plena seguridad; ejemplo, Ley Anti Lavado de Dinero. No expones tu capital.
- Mediante una Agencia Inmobiliaria te ahorras tiempo, debido a que ellos tienen el “feeling” del mercado.
- Siempre será un mejor negociador, tanto para comprador como para vendedor.
- Cuenta con diferentes perspectivas.
- Garantiza una compra segura.
1.- CUENTA CON CONOCIMIENTOS LEGALES, FINANCIEROS Y DE MERCADO INMOBILIARIO.
Una gran ventaja de contratar a una Agencia Inmobiliaria consiste en que te van a proporcionar su experiencia y sus conocimientos para realizar trámites y movimientos financieros. El agente conoce perfectamente los trámites y los documentos que se requieren para llevar a cabo el proceso de compra venta de una propiedad y cuenta con las relaciones con notarios para poder hacer la transacción de manera legal. Además cuenta, dentro de su equipo de trabajo con brokers financieros para apoyar en el proceso de créditos bancarios, Infonavit, etc.
2.-CUENTA CON SUFICIENTE EXPERIENCIA EN EL RAMO INMOBILIARIO.
Otra gran ventaja para contratar a una Agencia Inmobiliaria consiste en aprovechar su experiencia en el sector inmobiliario y sus habilidades para negociar. Siempre es muy importante en cualquier transacción inmobiliaria aprovechar los diferentes contactos, estrategias y recomendaciones que pueden otorgar los agentes inmobiliarios, ya sea para la compra, venta o arrendamiento de cualquier inmueble, que se adapte a nuestras necesidades. No hay que perder de vista que se trata del patrimonio del cliente.
3.-TE OTORGA PLENA SEGURIDAD
Mediante una Agencia Inmobiliaria cuidarán tus intereses, ya que siempre, como parte de su trabajo, acudirán a mostrar tu propiedad a diferentes interesados, sin necesidad de exponerte filtrando a los diferentes clientes interesados. El broker hará un análisis de quién es la persona indicada para adquirir tu propiedad, apareciendo solamente en un par de ocasiones: cuando firmas el contrato promesa de compra venta (o en su caso el de arrendamiento) y cuando se firman las escrituras ante Notario.
4.-MEDIANTE UNA AGENCIA INMOBILIARIA TE AHORRAS TIEMPO, DEBIDO A QUE ELLOS TIENEN EL “FEELING” DEL MERCADO.
Contratar a una Agencia Inmobiliaria te ayudará a iniciar todo el proceso: mostrar la vivienda, citas que se vayan presentando con los clientes para agilizar el proceso. Es más sencillo, ya que los horarios de los agentes inmobiliarios son muy flexibles para mostrar propiedades a cualquier hora.
5.-SIEMPRE SERÁ UN MEJOR NEGOCIADOR, TANTO PARA EL VENDEDOR COMO PARA EL COMPRADOR.
Es importante saber que el Agente Inmobiliario es un intermediario que de acuerdo a su comisión generada por el arrendamiento o la venta de un inmueble, siempre buscará arrendatarios o compradores en potencia y se enfocará en concretar la operación. Siempre buscará proteger las cifras originales establecidas o en su caso lograr la mejor negociación para ambas partes.
Un ejemplo muy claro se da en la compra venta entre amigos o vecinos, donde una de las partes puede aprovechar la cercanía para lograr un mejor precio; si un Agente inmobiliario interviene en la operación, evitará que el comprador potencial busque comprar el inmueble a un precio menor aprovechando la confianza y amistad que tiene contigo.
6.-CUENTA CON DIFERENTES PERSPECTIVAS
Debido a la experiencia y visión con que cuenta un Agente Inmobiliario la operación será desde una fría perspectiva. Utilizará todos sus herramientas digitales para realizar la venta o el arrendamiento de un inmueble explotando las cualidades de dicha vivienda para lograr el objetivo.
El Agente Inmobiliario cuenta con el dominio para identificar las necesidades del cliente, su presupuesto de acuerdo a la propiedad que quiere adquirir el comprador y la zona en la que quiere vivir.
7.-GARANTIZA UNA COMPRA SEGURA.
Siempre que exista un Agente Inmobiliario en un proceso de compra-venta o de arrendamiento, la transacción se llevará a otro nivel, ya que el interesado en adquirir una propiedad realizará su negociación con mayor seriedad al tratar con un experto en bienes raíces, a diferencia de los procesos que puede llevar a cabo el propietario.